Nos últimos anos tenho me deparado com verdadeiras atrocidades que vem sendo cometidas por alguns proprietários de imóveis contra os inquilinos. Sabedor de que uma mudança de residência ou estabelecimento comercial gera inúmeros transtornos, muitos proprietários estão reajustando o valor do aluguel em mais de 50% enquanto o IGPM não tem passado de 10% ao ano, isso quando o mesmo não dá negativo.
Os proprietários alegam que os aluguéis estão defasados, e impondo reajustes surreais. O correto é que o reajuste seja feito com base na média dos aluguéis da região, porém como a má fé persiste em alguns casos e o olho gordo fala mais alto simplesmente colocam os inquilinos para fora do imóvel caso não aceitem. A ABC recebeu a queixa de uma consumidora onde a proprietária do imóvel queria reajustar o aluguel de R$ 815,00 para R$ 1.500,00, pasmem mais de 84% de reajuste. O mesmo vem acontecendo com imóveis comerciais.
A maioria dos contratos de aluguel residencial é de 36 meses, e após esse período pode ser renovado por mais um período igual. As exigências para que se consiga alugar um imóvel seja comercial e ou residencial são inúmeras, a começar pelo das imobiliárias exigirem que o seguro fiança seja feito por uma única empresa, impedindo assim que o inquilino faça uma cotação de preços no mercado. Outro agravante é que querem alugar os imóveis sem fazer os devidos reparos (limpeza de calhas, caixa d’agua, rachaduras umidade, etc.) o para que o mesmo esteja em boas condições de uso. Geralmente o inquilino entra no imóvel assina o termo de vistoria o qual não acusa problema algum, e a imobiliária se “compromete verbalmente” a reparar os defeitos, o que nunca ocorrerá; mas até então você com pressa de entrar no imóvel assinou o termo de vistoria concordando que esta tudo ok.
Para as locações de imóveis com finalidade comercial os pro0blemas são ainda maiores.
Nessas relações contratuais, ao contrário do que se pensa o inquilino tem muitos direitos, porém não sabe usá-los no momento certo. A Associação Brasileira do Consumidor – ABC desenvolveu um verdadeiro manual com seus direitos para que possa defender-se de igual para igual. Portanto antes de alugar um imóvel é importante saber:
Reajuste de imóvel residência e renovação contratual
Os residências tem como prazo padrão 36 meses. Caso o inquilino tenha o interesse de permanecer no imóvel deverá manifestar por escrito seu interesse nos primeiros seis meses do último ano de vigência do contrato. Caso não o faça o proprietário poderá recusar-se a renová-lo. Via de regra as imobiliárias não avisam os inquilinos desse pequeno detalhe, deixando o contrato vencer e renovar-se automaticamente. Após a renovação automática a imobiliária poderá pedir a saída do inquilino a qualquer momento, sem o pagamento de qualquer tipo de multa, impondo ainda reajustes extremamente acima daqueles realizados extremamente acima da média de mercado. Modificar o valor do aluguel antes do fim do contrato é possível apenas com a anuência do locador e do locatário.
Sem a concordância de ambas as partes, o inquilino somente poderá pedir uma ação revisional do valor após três anos de locação. Com o fim do contrato, no entanto, o locador pode exigir que o inquilino desocupe o imóvel ou assine novo acordo por prazo determinado e, neste, poderá haver um aumento no valor da locação, além do reajuste.
Reajuste de imóvel comercial e renovação contratual
a principal e grande diferença em relação ao imóvel residencial está no fato de que se o locador pedir algum aumento elevados impedindo a continuidade do comércio no local é direito do inquilino entrar com uma ação judicial pedindo indenização por danos, uma vez que no período de locação no local foi estabelecido um Fundo de Comércio (Ponto Comercial), detalhe esse que pouquíssimos inquilinos de imóveis comerciais sabe, mas que podem fazer toda a diferença na hora de negociar o reajuste do aluguel. No caso do inquilino sair do imóvel, o proprietário também não poderá alugar o mesmo imóvel que ali se comercialize o mesmo tipo de produto ou serviço por um período de 36 meses
Fiz uma pesquisa nos tribunais e percebi que o judiciário também tem entendido que os contratos devem estar sempre em equilíbrio, não podem favorecer mais uma parte do que a outra. Dia desses o PROCON/SP também se manifestou quantos aos reajuste arbitrários e a forma truculenta com os inquilinos está sendo colocado para fora dos imóveis.
A maioria dos contratos de aluguel tem o preço reajustado anualmente através de critérios de correção monetária. O reajuste é feito uma vez ao ano em meses previamente estabelecidos para corrigir a perda do poder de compra da moeda no período. O reajuste do preço antes do fim do contrato sem a anuência do locatário somente é possível a partir da teoria da imprevisão. “No caso de uma guerra, quebra da moeda, inflação galopante. Mas isso é abstrato, são situações extraordinárias. Os contratos devem estar sempre em equilíbrio, não podem favorecer mais uma parte do que a outra”, aponta.
O valor do aluguel pode não ter limite, mas o momento para renegociar o aumento ou a redução tem. O proprietário do imóvel somente poderá pedir uma ação revisional do aluguel após três anos de locação e o mesmo vale para o locatário. “O tempo para pedir a revisão judicial é o mesmo para ambas as partes”. Portanto, essa revisão somente pode ser feita após ter passado o período de 36 meses.
Marcelo Segredo - Diretor Presidente
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